Die Bundesregierung will das Baugesetzbuch modernisieren. Diese Absicht greift eine der zentralen Fragen unserer Zeit auf: Wie wollen wir künftig in unseren Städten und Gemeinden leben? Bis zum 29.04.2026 lief die Verbändebeteiligung, bei der sich der NABU mit einer umfangreichen Stellungnahme hat. Der Kabinettsbeschluss soll voraussichtlich Ende Mai gefasst werden.

Sie verspricht schnellere Verfahren, mehr Wohnungsbau, weniger Bürokratie und mehr Klimaanpassung. Aus Sicht einer nachhaltigen Stadtentwicklung bleibt der Entwurf jedoch weit hinter dem zurück, was angesichts der Krisen unserer Zeit notwendig wäre. Dabei setzt die Bundesregierung ihren bereits mit dem sogenannten „Bau-Turbo“ eingeschlagenen Kurs konsequent fort: Planungsbeschleunigung und Deregulierung werden erneut zur zentralen Antwort auf komplexe wohnungs- und stadtentwicklungspolitische Probleme erklärt. Zudem scheinen Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Instrumenten unvorhersehbar.

Zwar finden sich innerhalb des Entwurfs auch begrüßenswerte Elemente, allen voran die Aufnahme und konkrete Umsetzung von Art. 8 der EU-Wiederherstellungsverordnung in deutsches Fachrecht, sowie die erstmals sichtbare Verankerung von Klimaanpassung oder Schwammstadtprinzipien in das Bauplanungsrecht. Auch die erweiterten, kommunalen Vorkaufs- und Zugriffsrechte können einen Beitrag zur Innenentwicklung leisten, indem spekulativem Leerstand begegnet wird.

Doch das Ziel dieser Novelle, mehr Wohnungen zu schaffen, bleibt jedoch sämtliche Antworten schuldig, wie die Bezahlbarkeit dieser gewährleistet werden soll. Gleichzeitig, und das ist aus ökologischer und stadtklimatischer Sicht eine niederschmetternde Botschaft, verpasst sie eine zentrale Chance: die konsequente Nutzung der enormen Potentiale im Gebäudebestand. Dabei könnten durch Umnutzungen und Aufstockungen bundesweit bis zu 2,7 Mio. zusätzliche Wohnungen entstehen – ganz ohne neue Flächen zu versiegeln. Ein stärkerer Fokus auf den Bestand hingegen würde mehrere Herausforderungen gleichzeitig adressieren: Grünflächenerhalt, Klimaschutz und -anpassung, kürzere Versorgungswege für eine alternde Gesellschaft, geringere Infrastrukturkosten und eine erleichterte Mobilitätswende. Statt weiterhin vor allem auf Neubau zu setzen, brauchen wir den Wandel zur Umbaukultur, die vorhandene Strukturen weiterentwickelt und lebenswerte Städte für kommende Generationen erhält.

So zeigt sich ein grundlegendes Problem des Entwurfs: Die positiven Ansätze bleiben zu oft unverbindlich und werden durch weitreichende Beschleunigungsinstrumente konterkariert.

Das Baugesetzbuch ist mehr als ein Wohnungsbaugesetz

Die Bauleitplanung erfüllt in Deutschland eine wichtige Ausgleichsfunktion. Städte und Gemeinden müssen unterschiedlichste Interessen untereinander abwägen und miteinander in Einklang bringen: Grünflächen und Ökosysteme, Wohnen, Gewerbe, Verkehr, Tourismus oder kulturelle Belange, um nur einige zu nennen. Genau diese Balance droht durch die Novelle verloren zu gehen.

Der Entwurf weicht von dieser Balance ab, indem er Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt die Möglichkeit eröffnet, die Schaffung von Wohnraum als „überragendes öffentliches Interesse“ zu deklarieren (§ 1 Abs. 7a BauGB). Auch eine entsprechende Anpassung des Bundesnaturschutzgesetzes ist damit verbunden. Dadurch entsteht im Vergleich zu anderen Abwägungsbelangen ein Ungleichgewicht und in Anbetracht weiterer, neuer überragender öffentlicher Interessen, beispielsweise via Infrastrukturzukunftsgesetz, laufen ökologische Interessen Gefahr, unberücksichtigt zu bleiben.

Natürlich brauchen Bürger*innen bezahlbare Wohnungen. Doch schon jetzt haben Städte und Gemeinden ausreichend Möglichkeiten, Wohnungsbau zu priorisieren. Weiterhin sind Siedlungen eben nicht nur Wohnraum. Sie brauchen Parks, Frischluftschneisen, soziale Treffpunkte, kulturelle Einrichtungen und funktionierende Infrastruktur.

Beschleunigung um jeden Preis?

Der Eindruck drängt sich auf, dass die Bundesregierung auf Beschleunigung setzt, ohne die eigentlichen Ursachen langsamer Verfahren ausreichend zu analysieren. Statt personeller Stärkung von Behörden oder besserer Koordination folgen viele der vorgeschlagenen Instrumente einem bekannten Muster: weniger Beteiligung, kürzere Verfahren und mehr Entscheidungsdruck auf Behörden.

Dazu gehören unter anderem:

• die Fakultativschaltung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligungen (§ 3 Abs. 3 BauGB),
• der Wegfall analoger Beteiligungsmöglichkeiten,
• Zustimmungsfiktionen bei ausbleibenden Stellungnahmen,
• Präklusionsregelungen, die spätere Einwendungen erschweren (§ 4a BauGB),
• höhere Schwellenwerte für beschleunigte Verfahren im Innenbereich ohne Umweltprüfung (§ 13a BauGB),
• sowie die stärkere Einschränkung naturschutzfachlicher Abwägungen.

All das wird unter dem Schlagwort „Entbürokratisierung“ zusammengefasst. Tatsächlich droht jedoch ein Verlust an Transparenz und demokratischer Teilhabe und in der Konsequenz wertvoller Ökosystemleistungen.

Besonders kritisch ist die geplante Abschaffung der verpflichtenden, frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 3 BauGB). Gerade in frühen Planungsphasen können Konflikte sichtbar gemacht und Lösungen gemeinsam entwickelt werden. Wenn Beteiligung erst stattfindet, nachdem wesentliche Entscheidungen bereits getroffen wurden, wächst Frustration statt Akzeptanz.

Auch die geplante materielle Präklusion (§ 4a Abs. 6 BauGB) – also die Einschränkung späterer Einwendungen im Gerichtsverfahren – überzeugt weder fachlich noch rechtlich. Studien zeigen, dass Beteiligungsrechte nicht die Hauptursache langer Verfahren sind.

Im Folgenden soll ein Blick auf weitere, kritischen Änderungen geworfen werden.

Privilegierter Flächennutzungsplan – der Außenbereichsschutz wird aufgeweicht

Die Novelle eröffnet neue Möglichkeiten, über Flächennutzungspläne privilegierte Vorhaben im Außenbereich zuzulassen (§ 5 Abs. 5 i.V.m. § 35 Abs. 1a BauGB). Damit wird die bisherige Systematik des Bauplanungsrechts verschoben: vom zweistufigen Verfahren mit der klaren Trennung zwischen vorbereitendem Flächennutzungsplan und verbindlichem Bebauungsplan zur Zulassung bereits auf Ebene des Flächennutzungsplanes. Konflikte mit dem besonderen Schutz des Außenbereichs sind damit strukturell angelegt.

Künftig können Gemeinden nicht näher bestimmte, transformative Vorhaben im Außenbereich durchführen. Gerade weil Flächennutzungspläne eine geringere Prüftiefe besitzen als Bebauungspläne, drohen wichtige Umweltbelange zu spät oder unzureichend berücksichtigt zu werden. Zudem öffnet die Regelung Raum für eine regional unterschiedliche Auslegung ohne eine übergeordnete, raumordnerische oder naturschutzfachliche Steuerung.

Anhebung der Schwellenwerte für beschleunigte Verfahren

Für beschleunigte Verfahren im Innenbereich (§ 13a BauGB) ist eine Anhebung der Schwellenwerte für Umweltprüfungen vorgesehen: von 20.000 auf 30.000 m² ohne Umweltprüfung sowie von 70.000 auf 100.000 m² mit lediglich einer Vorprüfung des Einzelfalls. Was vom Bauministerium in der Begründung als „maßvolle Anpassung“ bezeichnet wird, bedeutet in der Praxis eine massive Absenkung von Umweltstandards. Ein Eingriffsausleich ist bei beschleunigten Verfahren seit jeher nicht vorgesehen.

Beschleunigte Verfahren drohen damit vom Ausnahme- zum Regelfall der Innenentwicklung zu werden. Das steht im klaren Widerspruch zu den gleichzeitig in der Novelle formulierten Zielen von Klimaanpassung, Flächensparen und dem Schutz städtischer Grünflächen. Gerade in dicht bebauten Gebieten gehen Maßnahmen der Innenentwicklung zulasten von Ökosystemen, Mikroklima, Wasserhaushalt und Lebensqualität. Angesichts zunehmender Hitzebelastungen und versiegelter Quartiere braucht es deshalb mehr sorgfältige Umweltprüfung – nicht weniger. Zudem bestehen erhebliche Zweifel, ob die geplanten Schwellenwerte überhaupt mit europäischem Umweltrecht vereinbar sind.

Das Ersatzgeld: Ein gefährlicher Paradigmenwechsel

Die geplante Ergänzung des Ersatzgeldes (§ 1a Abs. 3 i.V.m. § 135d BauGB) in der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung bricht mit dem geltenden Grundsatz, Eingriffe in Natur und Landschaft durch Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen zu kompensieren. Erst wenn dies nicht möglich ist, kommt eine finanzielle Kompensation in Betracht.

Die Novelle stellt das Ersatzgeld nun faktisch auf eine Ebene mit der Realkompensation. Damit droht ein grundlegender Systemwechsel mit gravierenden Folgen: Eingriff und Ausgleich würden räumlich und zeitlich voneinander entkoppelt, was den Verlust ökologischer Funktionen bedeuten würde. Schon heute fällt es vielen Kommunen schwer, geeignete Ausgleichsflächen zu finden. Wenn finanzielle Kompensation künftig gleichrangig möglich wird, steigt der Fehlanreiz, ganz auf reale Ausgleichsmaßnahmen zu verzichten.

Umweltprüfung

Die vorgesehene Neufassung der Umweltprüfung (§ 2a i.V.m. Anlage 1 und 2 BauGB) lässt sich als eine Reduzierung des Prüfumfangs auf das europarechtliche Mindestmaß zusammenfassen, fortan eine klare Abgrenzung zwischen Strategischer Umweltprüfung und Umweltverträglichkeitsprüfung. Durch die Neustrukturierung ist keine Reduzierung der Prüfqualität zu befürchten. Die Überarbeitung scheint geeignet, das vom Gesetzgeber verfolgte Ziel der Verfahrensbeschleunigung zu unterstützen.

Wiederherstellungsverordnung

Sowohl die Flächensicherung als Satzung (§ 135e Abs. 1 BauGB) als auch die Möglichkeit, neben rein quantitativen auch qualitative Komponenten zur Ausgestaltung der Bepflanzung zu stellen sind ein zielführender Ansatz, den Verpflichtungen von Art. 8 der EU-Wiederherstellungsverordnung Folge zu leisten.

Gleichzeitig wird ein Wiederherstellungsbeitrag (§ 135f BauGB) eingeführt, welcher sicherstellen soll, dass Grünflächenverluste in Gebietskulissen der Wiederherstellungsverordnung finanziell ausgeglichen werden, was einen sachgerechten Umgang darstellt. Gleichwohl sollte eine Klarstellung aufgenommen werden, dass Vermeidung Vorrang vor Realkompensation und erst dann vor dem Wiederherstellungsbeitrag hat.

Eine reine Geldzahlung ohne gesicherte und zeitnahe Umsetzung konkreter Maßnahmen würde den unionsrechtlichen Vorgaben des Netto-Null-Verlusts von Grünflächen und Baumkronenüberdeckung bis 2030 und eines anschließenden Zugewinns nicht gerecht werden. Die Gesetzesbegründung macht im Wortlaut das Dilemma deutlich, dass das Instrument nicht darauf abzielt, Bautätigkeiten einzuschränken. Außerdem widerspricht die räumliche Entkopplung dem Ziel der ortsbezogenen ökologischen Aufwertung.

Was jetzt nötig wäre

Die formulierte Zielrichtung der Novelle zeigt im Grundsatz, dass die Bundesregierung die Herausforderungen im urbanen Raum erkannt hat: Klimaanpassung, Wohnraummangel, Flächenverbrauch und soziale Ungleichheit. Doch anstatt diese Krisen integriert zu bearbeiten, setzt der Entwurf überwiegend auf Verfahrensbeschleunigung und Deregulierung.

Eine wirklich zukunftsfähige Reform des Bauplanungsrechts müsste andere Prioritäten setzen:

• konsequente Innenentwicklung statt weiterer Flächenversiegelung,
• verbindlicher Schutz urbaner Grünflächen,
• Stärkung von Klimaanpassung und Biodiversität,
• Ausbau sozialer Wohnrauminstrumente,
• echte Beteiligung der Öffentlichkeit,
• sowie eine personelle und fachliche Stärkung von Verwaltungen und Planungsbehörden.

Die Transformation unserer Städte wird nicht allein durch schnelleres Bauen gelingen. Entscheidend ist, lebenswerte, klimaresiliente und sozial gerechte Räume zu schaffen.

Genau daran muss sich die Reform des Baugesetzbuches messen lassen.